Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) sẽ có nhiều thay đổi quan trọng. Đáng chú ý, Điều 151 của Luật này đã quy định rõ 8 trường hợp người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ, nhằm siết chặt quản lý và đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng pháp luật.
Dưới đây là phân tích chi tiết từng trường hợp:
1. Đất Nông Nghiệp Thuộc Quỹ Đất Công Ích
Người đang sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do
xã, phường, thị trấn quản lý sẽ không được cấp sổ đỏ. Các loại đất này bao gồm
đất được lập theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ để phục vụ nhu cầu
công ích của địa phương như xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể
thao, chợ, nghĩa trang...
Phân tích: Quy định này nhằm giữ lại quỹ đất công cho
các hoạt động chung của cộng đồng, ngăn chặn việc tư nhân hóa, chuyển nhượng
trái phép các loại đất này. Người dân chỉ được thuê một phần diện tích đất công
ích chưa sử dụng để sản xuất nông nghiệp theo hình thức đấu giá và có thời hạn.
2. Đất Được Giao Để Quản Lý Mà Không Nhằm Mục Đích Sử Dụng
Các tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý trong các trường
hợp sau đây cũng không thuộc đối tượng được cấp sổ đỏ:
-
Đất để xây dựng và bảo vệ các công trình công cộng.
-
Đất có mặt nước của sông và mặt nước chuyên
dùng.
-
Quỹ đất đã được thu hồi theo quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
-
Đất được giao để quản lý cho các dự án đầu tư.
-
Đất chưa giao, chưa cho thuê tại các địa phương.
-
Đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có đơn vị hành
chính quản lý.
-
Đất do cộng đồng dân cư được giao quản lý.
Bản chất của việc "giao để quản lý" là Nhà nước ủy
quyền cho tổ chức thay mặt Nhà nước trông coi, bảo vệ diện tích đất đó, chứ
không trao quyền sử dụng lâu dài như các chủ thể khác. Do đó, việc không cấp sổ
đỏ là hợp lý để tránh việc các tổ chức này tự ý định đoạt, chuyển nhượng đất được
giao quản lý.
3. Người Sử Dụng Đất Không Đủ Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ
Đây là trường hợp bao quát, áp dụng cho những người sử dụng
đất không đáp ứng được các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật đất
đai. Các điều kiện này có thể bao gồm:
-
Không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 137.
-
Sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai (lấn,
chiếm,...) mà chưa được xử lý.
-
Sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được phê duyệt.
Quy định này là một "hàng rào" pháp lý quan trọng,
đảm bảo chỉ những người sử dụng đất hợp pháp, có nguồn gốc rõ ràng và phù hợp với
quy hoạch mới được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
4. Người Sử Dụng Đất Do Nhận Khoán, Thuê, Mượn
Những người sử dụng đất do nhận khoán, thuê, mượn của các
nông, lâm trường, ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, các doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, hoặc thuê lại đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác
sẽ không được cấp sổ đỏ trực tiếp cho diện tích đất này.
Trong các trường hợp này, người nhận khoán, thuê, mượn chỉ
có quyền sử dụng đất tạm thời theo hợp đồng. Quyền sử dụng đất gốc vẫn thuộc về
bên cho thuê, cho mượn hoặc bên giao khoán. Việc cấp sổ đỏ cho người đi thuê sẽ
gây ra sự chồng chéo và tranh chấp về quyền sở hữu.
5. Đất Đang Có Tranh Chấp, Kê Biên Thi Hành Án
Thửa đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa được
giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đang bị kê biên, áp dụng các
biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự sẽ không được cấp sổ đỏ. Tương tự,
quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (như cấm chuyển dịch
quyền về tài sản) cũng thuộc trường hợp này.
Việc cấp sổ đỏ trong khi đất đai đang có tranh chấp hoặc
liên quan đến các thủ tục tố tụng sẽ làm phức tạp thêm tình hình, có thể gây
thiệt hại cho các bên liên quan và ảnh hưởng đến quá trình giải quyết của cơ
quan chức năng. Việc cấp giấy chứng nhận chỉ được xem xét sau khi các tranh chấp,
vướng mắc pháp lý đã được giải quyết xong.
6. Đất Đã Có Thông Báo Hoặc Quyết Định Thu Hồi Đất
Trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định
thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng: Nếu đã quá 03
năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà dự
án đó không được triển khai, thực hiện thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp
lại sổ đỏ và được xem xét giải quyết.
Quy định này nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu lực của các
quyết định hành chính của Nhà nước về thu hồi đất. Tuy nhiên, ngoại lệ được đưa
ra để bảo vệ quyền lợi của người dân trước các "dự án treo", tránh
tình trạng quy hoạch kéo dài nhưng không thực hiện gây ảnh hưởng đến cuộc sống
và quyền lợi hợp pháp của họ.
7. Tổ Chức Được Giao Đất Không Thu Tiền Sử Dụng Đất Để
Xây Dựng Công Trình Công Cộng
Các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh (ví dụ:
công viên, đường giao thông nội bộ không phải để kinh doanh) sẽ không được cấp
sổ đỏ.
Tương tự trường hợp đất công ích, việc giao đất ở đây là để
phục vụ lợi ích chung. Việc không cấp sổ đỏ nhằm ngăn chặn nguy cơ các tổ chức
này "biến tướng", sử dụng đất sai mục đích hoặc kinh doanh trên đất
được giao không thu tiền.
8. Tài Sản Gắn Liền Với Đất Không Thuộc Sở Hữu Của Người
Yêu Cầu
Ngoài các quy định về đất, Luật cũng nêu rõ các tài sản gắn
liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng,...) sẽ không được cấp giấy chứng nhận
nếu:
-
Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước (trừ trường hợp
được xác định là vốn góp của Nhà nước vào doanh nghiệp).
-
Tài sản được tạo lập không phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
-
Tài sản được tạo lập sau thời điểm có thông báo
hoặc quyết định thu hồi đất.
Quy định này đảm bảo sự thống nhất giữa quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chỉ những tài sản hợp pháp, thuộc quyền
sở hữu của người sử dụng đất và phù hợp quy hoạch mới được ghi nhận trên sổ đỏ.
Việc nắm rõ những quy định trên sẽ giúp người dân và các tổ
chức hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, tránh những vướng mắc pháp lý không
đáng có trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy
định mới của Luật Đất đai 2024.
Viết bởi : Bảo Khánh